Se hai cliccato su questo articolo è perché probabilmente stai valutando l’acquisto di una seconda casa per goderti i benefici che comporta:
● La possibilità di andare in vacanza (senza restrizioni di spostamento varie);
● L’ avere un’oasi di relax sempre a disposizione a poca distanza dalla casa principale;
● Il non dover più perdere tempo in prenotazioni o affrontare spese folli per un weekend in hotel…
Come biasimarti 
Ed effettivamente, sono sempre di più le famiglie italiane che decidono di acquistarne una.
Ma, giustamente, prima dell’acquisto tutti (e immagino anche tu) si fanno delle domande come: Quali tasse si pagano sulla seconda casa? Quali costi dovrò sostenere?
Bene.
In questo articolo cerchiamo di risolvere tutti i dubbi su tasse e costi relativi alla seconda casa:
● Tasse al momento dell’acquisto;
● Tasse per il mantenimento.
Iniziamo!
a. Le tasse per l’acquisto della seconda casa
Anzitutto tieni ben presente che, al momento dell’acquisto di una seconda casa (come per la prima del resto) ci sono alcune spese da sostenere, che non sono propriamente tasse, ma sono costi obbligatori perché il passaggio di proprietà sia valido.
A seconda di chi sia il venditore (è un privato? Oppure è un’impresa?) ci sono importi diversi.
Vediamoli:
1 – Acquisto tra privati (o tramite agenzie immobiliari)
Se acquisti la tua seconda casa da un privato, i costi da sostenere sono:
● 9% di imposta di registro (sul valore della casa);
● 50 € di imposta ipotecaria;
● 50 € di imposta catastale.
Inoltre, tra privati, NON esiste l’IVA – nemmeno tramite agenzia immobiliare (che è pagata esclusivamente per fare da tramite tra acquirente e venditore).
L’altro caso riguarda la seconda casa NUOVA acquistata da un’impresa edile.
2 – Acquisto da impresa (soggetta ad IVA)
Come tutte le aziende, anche le imprese edili sono obbligate a tenere conto dell’IVA nelle loro fatture di acquisto e vendita.
Per questo motivo, i costi sono diversi. Ti porto un esempio così che ti sia tutto chiaro.
Acquistando da un costruttore edile dovrai pagare:
● il 10% di IVA, che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso;
● 200 € di imposta di registro;
● 200 € di imposta ipotecaria;
● 200 € di imposta catastale.
Bene: ora che hai acquistato la tua seconda casa, quali sono le tasse da tenere in considerazione?
b. Le tasse di “mantenimento” della tua seconda casa
Spero perdonerai il termine virgolettato, ma è la parola che più rende il concetto. Ci sono tre importi fissi annuali: IMU, TASI e TARI.
NOTA: Dal 2020 IMU e TASI vengono gestite insieme con un solo pagamento. Noi le abbiamo tenute separate per descrivertele con chiarezza, spiegarti come sono composte e di quali agevolazioni potresti usufruire per ciascuna.
Vediamoli uno per uno.
1 – L’IMU (Imposta Municipale Unica)
L’IMU indica la cifra da pagare per la seconda casa, che include tutte le microtasse e le imposte sulla proprietà.
Per calcolare l’IMU è necessario avere sottomano questi dati sulla tua seconda casa:
● La rendita catastale non rivalutata e le eventuali pertinenze (garage, soffitte, cantine);
● L’aliquota, dal valore base di 7,6 ‰, ma che può essere modificata dal Comune;
● La quota di possesso (è solo tua o è in proprietà con altre persone?);
● Se, in caso di affitto, è a canone concordato o comodato (due termini che approfondiremo più avanti nell’articolo);
● Se l’immobile ha un valore storico/artistico.
Una volta che hai queste informazioni inseriscile in questo calcolatore e avrai una cifra indicativa del valore IMU della tua seconda casa.
Sottolineo che è un valore indicativo, da non considerare come preciso al 100%.
2 – La TASI (TAssa sui Servizi Indivisibili)
la TASI è una somma da pagare al Comune (in cui si trova la casa) per i servizi pubblici, come la sistemazione dell’asfalto o l’illuminazione stradale, la sicurezza e la protezione delle aree pubbliche.
Gli elementi fondamentali da considerare per il calcolo della TASI sono:
● la rendita catastale;
● il coefficiente catastale;
● l’aliquota di riferimento.
Tieni presente che I coefficienti catastali per il calcolo Tasi variano a seconda della categoria catastale e della tipologia di immobile di riferimento.
Per informazione ti dico che la formula da applicare per il calcolo è:
rendita catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x coefficiente catastale x aliquota /1.000
Ma mi rendo anche conto che vista così è complicata, quindi ti rimando a questo calcolatore.
3 – La TARI (TAssa RIfiuti)
La TARI è la cifra da pagare al Comune per la raccolta dei rifiuti. Il calcolo esatto della cifra è stabilito dal Comune e comprende questi elementi:
● Superficie della casa, in metri quadri e dati catastali;
● Periodo di riferimento (quanti mesi è stata utilizzata la casa);
● Persone all’interno della famiglia;
● Quota fissa (metri quadrati moltiplicati per il numero di persone);
● Quota variabile (la parte stabilita dal Comune per la raccolta dei rifiuti);
● Quota provinciale del 5%.
Anche in questo caso ti rimando a un calolatore, che può darti un’idea della cifra da pagare: Puoi trovarlo qui.
Come sempre, ti ricordo che è un calcolo indicativo e non preciso al 100%.
Bene.
Queste sono le tasse da pagare per il mantenimento di una seconda casa.
Calcola che ci sono delle agevolazioni che ti permetteranno di risparmiare su queste tasse.
Vediamo insieme quali sono i casi.
c. Tasse sulla seconda casa: Ecco i casi in cui puoi risparmiare!
Non sempre ti devi subire il pagamento completo dell’IMU e della TASI. Ci sono tre situazioni in cui si può risparmiare.
Eccole.
1 – Il caso della comproprietà
Se la seconda casa è di proprietà di più persone (si dice in comproprietà), non devi pagare tu per tutti, ma ognuno ha la parte di spesa – dato che ognuno possiede una “parte” della casa.
2 – Lo “Sconto” sulla TASI e sulla TARI da parte del Comune
Sì, so che sembra impossibile ma il Comune (in cui si trova la seconda casa) può ridurre la TASI e la TARI in qualche caso.
Puoi infatti avere una riduzione della TASI se…
● La seconda casa è utilizzata da una sola persona;
● La seconda casa viene utilizzata in modo discontinuo. Per definizione la “seconda casa” non è l’abitazione principale, ma viene abitata solo in alcuni periodi dell’anno e in qualche weekend – ossia in modo discontinuo;
● Il proprietario vive all’estero per più di 6 mesi l’anno;
● La seconda casa rientra nei Fabbricati rurali ad uso abitativo. Significa che la casa è utilizzata per l’attività agricola nei terreni circostanti. Insomma, se non sei il titolare di un’impresa agricola non rientri in questa casistica.
● In modo simile, la TARI viene ridotta se dimostri di vivere nella seconda casa solo ogni tanto e in qualche periodo.
In fondo si paga sui rifiuti prodotti!
Se utilizzi la casa solo nel weekend produrrai meno spazzatura e quindi hai diritto ad uno sconto.
Naturalmente queste sono le condizioni generali, per avere le informazioni precise (e fare richiesta di riduzione) puoi rivolgerti all’Ufficio Tributi del Comune in cui si trova la seconda casa.
L’ultima agevolazione riguarda sia l’IMU che la TASI e si tratta del comodato d’uso gratuito.
3 – Il caso del comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso è un contratto con cui il proprietario di qualcosa permette ad un’altra persona di utilizzare quel qualcosa per un certo periodo di tempo, con l’obbligo di restituirla.
Per avere una riduzione è necessario che tu decida di voler far vivere i tuoi figli nella tua seconda casa, gratuitamente. In questo caso hai una riduzione del 50% della base imponibile, ossia il valore da cui si parte per calcolare l’IMU e la TASI.
Anche qui ci sono dei requisiti:
● L’inquilino deve vivere in Italia e avere come residenza principale l’abitazione;
● Tu, proprietario, devi possedere solo 2 case in tutta Italia: la tua casa principale e la seconda casa da dare in comodato;
● Il comodato d’uso gratuito deve essere certificato da un contratto scritto.
● E nel caso tu decida di dare in affitto la tua seconda casa, nei periodi in cui non la utilizzi? Avresti diritto a qualche agevolazione? Sì. Vediamo quali nel prossimo punto.
4 – Seconda casa in affitto: ecco come funziona la tassazione
In caso tu decida di affittare la tua seconda casa, potresti aver diritto ad una riduzione sulla spesa per IMU e TASI.
È il caso dell’affitto con canone concordato (un particolare contratto, nato per incentivare canoni mensili più bassi), in cui IMU e TASI sono ridotte del 25%.
Purtroppo, questo contratto è valido solo:
● nei Comuni capoluogo di provincia oppure
● nei Comuni confinanti con le aree metropolitane di Catania, Venezia, Genova, Bologna, Roma, Milano, Firenze, Torino, Palermo, Bari e Napoli
e quindi non puoi avere una riduzione al di fuori di queste aree.
Questo è l’unico caso per l’IMU. Invece, Per la TASI hai diritto ad un’ulteriore agevolazione.
È il caso del contratto “a canone libero” in cui devi pagare solo una percentuale della tassa (tra il 70 e il 90%), valore deciso dal Comune in cui si trova la seconda casa.
In tutti gli altri casi, dovrai pagare l’importo completo di entrambe le tasse.
E con questa ultima precisazione abbiamo concluso l’argomento per la tassazione sull’acquisto e sul mantenimento della seconda casa.
Ma immagino ti rimanga un ultimo enorme dubbio, che riguarda solo in parte le tasse.
Spesso, parlando con i miei clienti, mi accorgo che chi si informa su questo argomento, in realtà fa una domanda ben più profonda:
Conviene possedere una seconda casa?
E la risposta è: dipende da te.
So che è una risposta molto generica e forse banale, ma ti assicuro che è la risposta giusta per un investimento intelligente.
Lasciando da parte il discorso tasse, per capire se ti “convenga possedere” una seconda casa devi pensare a due aspetti:
● Perché la compri;
● Quanto la utilizzi.
Ti porto l’esempio dei miei clienti.
Chi si rivolge a me lo fa per acquistare una casa in Val Seriana o al Lago d’Iseo – vuole una seconda casa qui.
Infatti, la zona offre molte possibilità di svago e di relax ma, per fortuna di chi la conosce, è molto poco battuta dai turisti (che riversano in altre località più “blasonate”) e quindi le persone si evitano code chilometriche e confusione eccessiva.
Insomma, cercano un’oasi di pace dove godersi il weekend o le ferie estive/invernali (sì, ci sono anche le pista da sci) con la famiglia e gli amici.
Il tutto ad un prezzo che è ⅓ rispetto alle mete più rinomate e ad un’ora e mezza di macchina dalla loro casa in città, senza nemmeno un tornante.
Sanno che ogni weekend hanno la possibilità di respirare aria pulita o di sfruttarla per le ferie. Sanno anche che, un giorno, ci andranno con i propri nipoti.
Non vogliono litigare per prenotare una stanza di Hotel ad un prezzo spropositato (sai bene come funzionano i prezzi a Natale e Ferragosto), affrontando code e confusione per tutta la vacanza.
Con questi presupposti, per loro, la seconda casa è un OTTIMO investimento.
Hanno scelto il luogo giusto per sé stessi (e per le loro famiglie).
Quindi:
Se non cerchi nulla di tutto questo, la seconda casa a mio avviso NON fa per te.
Se invece ti riconosci in almeno una di queste affermazioni significa che sì, i benefici battono i costi e che anche per te possedere la seconda casa è conveniente.
Vuoi conoscere quali opportunità ci sono per te in Val Seriana e sul Lago d’Iseo? Clicca qui sotto per trovare la seconda casa giusta per te!
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A presto
Stefano Pagnoncelli
Direttore Commerciale GCASE
